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總結:2020的房地產政策的13個關鍵詞

2021-01-19 15:11:39  來源:中指研究院  點擊()  我要評論(0)
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2020年,新冠肺炎疫情影響下,中央宏觀政策發力促經濟恢復,貨幣環境整體較為寬松,房地產調控仍堅持“房住不炒”基調不變,地方政府靈活因城施策、精準調控,房地產長效機制繼續加速建立,房地產金融監管不斷強化,促進房地產市場平穩健康發展。通過對2020年房地產調控政策的梳理,篩選出以下房地產政策關鍵詞。

關鍵詞一:貨幣“寬松”

2020年財政貨幣政策保持穩健偏松基調,量價貨幣工具齊發力,推動經濟逐步恢復。年初,新冠肺炎疫情集中爆發,給我國經濟發展帶來較大沖擊,面對經濟下行壓力,中央加大逆周期調節力度,強調積極的財政政策更加積極有為,穩健的貨幣政策要更加靈活適度,保持流動性合理充裕,多次降準降息下貨幣環境表現較為寬松。下半年,中央更加強調宏觀政策落地見效,財政政策要更加積極有為、注重實效,穩健的貨幣政策要更加靈活適度、精準導向,更大力度支持實體經濟發展。

圖:2020年中央多次降準降息時間點

資料來源:央行,中指研究院綜合整理

圖:2008年以來全國商品房銷售面積同比增速與M1、M2增速對比

資料來源:央行,國家統計局,CREIS中指數據

展望:

2021年經濟雖呈繼續向好態勢,但宏觀環境仍較為復雜,不穩定性和不確定性仍存,中央將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,宏觀政策不急轉彎,保持對經濟恢復的必要支持力度,預計貨幣供應量增速仍將保持中高速增長,對房地產市場帶來較大支撐。

關鍵詞二:“房住不炒”

2020年中央調控力度不放松,仍堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位不變。即使是在疫情最為嚴重的一季度,銀保監會、央行、住建部等中央部委多次召開會議強調保持樓市調控政策的連續性和穩定性。7月以來,受熱點城市房價、地價的不穩定預期增加影響,中央多次召開會議強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持“房住不炒”定位不變,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策,及時科學精準調控,確保房地產市場平穩健康發展。

展望:

2020年中央經濟工作會議為2021年樓市定調,強調堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”,因地制宜、多策并舉,促進房地產市場平穩健康發展,未來“房住不炒”仍是主基調,2021年政策仍將保持連續性和穩定性。

關鍵詞三:因城施策

上半年供需兩端政策頻出,緩解房企資金壓力,提振市場信心。2020年上半年受疫情影響,多個城市對房地產市場政策進行了調整,其中上海、深圳、南京、武漢等城市在供需兩端出臺扶持政策,促進房地產市場平穩發展;西安、紹興、合肥等近百城的政策調整側重于分期繳納出讓金、竣工延期等供給側方面,緩解房企資金壓力,提振其投資信心;大連、鄭州、東莞等60余城從公積金額度提升、人才引進力度加大、發放購房補貼等需求端出臺扶持政策。

圖:主要扶持政策

資料來源:中指研究院綜合整理

下半年政策環境趨緊,多地升級樓市調控政策。7月以來,針對部分城市地價、房價上漲較快等現象問題,中央多次強調要從各地實際出發,采取差異化調控措施。截至目前已有30余城升級樓市調控政策,其中十余城從限購、限貸、限售等方面加碼,抑制投資投機行為,西安、成都、昆明、唐山等城市加強預售資金監管,促進房地產市場平穩運行。整體來看,除深圳等個別城市外,多數城市出臺的調控政策較為溫和,常州、無錫、銀川等城市暫停了疫情期間關于預售條件放寬等方面的紓困政策。

圖:主要收緊政策

資料來源:中指研究院綜合整理

展望:

未來,在“房住不炒”基調指導下,地方政府因城施策將更加靈活,針對不同區域、不同人群類型等差異化調控趨勢將更加明顯,從多方面保障剛需購房,抑制投資投機行為,促進市場的平穩健康發展。

關鍵詞四:人才引進

放寬落戶、加大引才貫穿2020年全年。據統計,2020年,上海、廣州、天津、杭州等50余城出臺人才引進政策,降低人才落戶門檻,擴大人才購房補貼范圍或支持人才購房。與往年相比,一線城市降低落戶門檻、引才力度亦在不斷加大,上海放寬了高校應屆畢業生的落戶范圍;廣州多區域落戶門檻大幅降低,白云區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區28周歲以下大專學歷,社保滿一年即可落戶。

圖:2020年人才引進政策主要著力點

資料來源:中指研究院綜合整理

表:2020年出臺人才引進政策的城市(部分)

資料來源:中指研究院綜合整理

展望:

城市引才將進入白熱化競爭階段,未來更多城市將加入到引才行列,且引才的力度和方式也將更加多元。

關鍵詞五:用地審批權下放

2020年,土地管理制度改革持續推進。3月,國務院印發《關于授權和委托用地審批權的決定》,將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準;試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶,試點期限1年。10月,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案(2020-2025年)》,明確指出“支持在土地管理制度上深化探索。將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。支持盤活利用存量工業用地,探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制,完善閑置土地使用權收回機制。”土地審批權的下放、存量土地的盤活利用等均將提高土地利用效率,為房地產市場提供更多有效資源,從源頭上改善供求矛盾較為突出城市的供給面。

展望:

未來,土地管理制度的探索將進一步深化,土地審批權的下放有望擴圍,特別是人地矛盾突出的城市,土地要素市場化配置,提高土地資源利用效率仍是未來發展方向。

關鍵詞六:租賃

2020年,多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度加快建立。2020年中央多次出臺租賃相關政策,特別是下半年,從中央財政支持住房租賃市場發展試點、規范住房租賃活動,維護住房租賃當事人合法權益、多渠道增加租賃住房供應等方面發展租賃市場。12月16-18日,中央經濟工作會議強調“解決好大城市住房突出問題”,重點強調租賃住房市場的建設,明確提出“要高度重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規范發展長租房市場”。12月21日,全國住房和城鄉建設工作會議將大力發展租賃住房作為2021年八大任務之一,并提出包括加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系、在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房、建立健全住房租賃管理服務平臺等多項要求。同時,各地亦積極出臺租賃政策,2020年,北京、深圳、杭州、成都等20余城均出臺了租賃相關政策,涉及市場監管、土地供應、租金穩定等租賃市場的各個方面,多方面共同促進租賃市場的健康發展。

展望:

在“高度重視保障性租賃住房建設”下,預計2021年租賃市場將獲得更大力度的支持,供應端、需求端政策將不斷完善和細化,“租購同權”或有實質性的突破,市場有望更加健康發展。

關鍵詞七:房地產金融審慎管理制度

——企業端“三道紅線”、銀行端“兩道紅線”

2020年,房地產金融監管力度持續強化。中央保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性,加快建立房地產金融長效管理機制,遏制房地產金融化泡沫化。銀保監會主席郭樹清多次發表文章指出房地產泡沫是威脅我國金融安全的最大“灰犀牛”,并多次在強調防范金融風險時提及房地產。8月,對重點房地產企業資金監測和融資管理規則的“三道紅線”出臺,12月底,為增強銀行業金融機構抵御房地產市場波動的能力,防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險,提高銀行業金融機構穩健性,央行、銀保監會決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度,銀行端“兩道紅線”出臺,中央對房地產金融監管進一步強化。

圖:我國房地產金融審慎管理防范風險路徑

資料來源:中指研究院綜合整理

展望:

當前企業端“三道紅線”已在12家企業中試點實施,未來試點范圍有望擴大。同時,銀行端和個人端房地產金融監管將繼續強化。房地產金融審慎管理制度的實施,一方面有利于平抑房價上漲幅度,另一方面也將影響企業融資,抑制企業規模增長,同時促使房企盈利驅動模式變革,從財務高杠桿轉向經營高杠桿。

關鍵詞八:REITs試點

基礎設施REITs試點。4月,證監會、發改委發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,聚焦重點區域、重點行業、優質項目,優先支持基礎設施補短板行業,包括倉儲物流、收費公路等交通設施,鼓勵信息網絡等新型基礎設施,以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

展望:

預計未來,物流、產業園、數字中心等REITs試點將推動相關行業實現較快發展,而跟房地產相關的商業、辦公樓等方面的REITs試點尚需時間。

關鍵詞九:房地產稅

健全地方稅體系,積極穩妥推進房地產稅立法。當前地方政府土地財政依賴度較高,中央指出要“加快建立現代財稅制度,深化稅收制度改革,完善直接稅制度并逐步提高其比重,穩妥推進房地產稅立法。健全地方稅體系,調整完善地方稅稅制,培育壯大地方稅稅源,減少對土地財政的依賴”。房地產稅作為直接稅的一種,2018年以來被多次提及,但當前我國經濟在內外復雜多變的環境下仍面臨較大挑戰,房地產稅立法尚不具備成熟條件。

表:近幾年房地產稅相關提法

資料來源:中指研究院綜合整理

展望:

未來隨著我國經濟基本面的逐步恢復、不動產信息登記平臺已實現全國聯網等房地產稅征收條件的不斷完善,加之“十四五”建議中明確提出提高直接稅比重等多方面考量下,房地產稅立法將繼續推進。

關鍵詞十:新型城鎮化

新型城鎮化深入推進。4月,國家發改委發布《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》,一方面強調要提高農業轉移人口市民化質量,督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制,推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制,促進農業轉移人口等非戶籍人口在城市便捷落戶,大力提升農業轉移人口就業能力,加大“人地錢掛鉤”配套政策的激勵力度;另一方面,優化城鎮化空間格局,構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化空間格局,加快發展重點城市群,大力推進都市圈同城化建設,推進以縣城為重要載體的新型城鎮化建設。

表:部分全面取消落戶限制的城市或省份

資料來源:中指研究院綜合整理

展望:

未來,以人為核心的新型城鎮化將持續深入推進,更多城市將繼續放寬落戶限制,人口向大城市流入的趨勢不會發生變化,這也將為城市房地產市場發展提供有力支撐。

關鍵詞十一:老舊小區改造、城市更新

老舊小區改造作為穩投資、擴內需的重要手段,2020年受到政府的積極推進。4月,中央政治局會議指出,要積極擴大有效投資,實施老舊小區改造。5月,兩會政府工作報告中進一步明確,今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,較2019年明顯增加。在中央層面政策的指引下,各地方政府也陸續出臺了相關計劃,老舊小區改造工作步入新的階段。7月,《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》發布,指出到“十四五”期末,結合各地實際,力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務,而各地涉及改造的城鎮老舊小區數量達到了22萬個,老舊小區改造規模突出。截至11月末,全國新開工改造城鎮老舊小區3.97萬個,涉及居民725.27萬戶,總體上新開工改造小區數已經完成年度計劃任務。

展望:

“十四五”規劃指出,要推進以人為核心的新型城鎮化,實施城市更新行動,促進大中小城市和小城鎮協調發展,加強城鎮老舊小區改造和社區建設。城鎮老舊小區改造作為保障性安居工程,能夠改善困難群眾居住條件,滿足人民群眾對美好生活的需求;同時,還會帶動上下游多個行業的產業發展,城市更新、物業服務將迎來新的發展契機。

關鍵詞十二:區域協調發展

區域協調發展戰略加快推進。全國兩會政府工作報告中強調要加快落實區域發展戰略。8月,《新時代交通強國鐵路線性規劃剛要》出臺,進一步強化區域協調發展戰略支撐能力。10月底,習近平總書記在《求是》上發表文章中指出“產業和人口向優勢區域集中是客觀經濟規律,但城市單體規模不能無限擴張,……,長期來看,全國城市都要根據實際合理控制人口密度,大城市人口平均密度要有控制標準。要建設一批產城融合、職住平衡、生態宜居、交通便利的郊區新城,推動多中心、郊區化發展,……,中西部有條件的省區,要有意識地培育多個中心城市,避免‘一市獨大’的弊端”,未來,中心城市和城市群發展仍有空間,大城市郊區新城、中西部部分省份的副中心城市或迎來較好的發展期。

展望:

“十四五”規劃中也提及全面推進區域高質量發展,未來五年,我國將加快推進區域戰略融合發展進程,以“一帶一路”建設、京津冀協同發展、粵港澳大灣區、長三角一體化、成渝地區雙城經濟圈建設等為引領點,促進區域間信息、人口等要素自由流動,進一步推動區域協調發展。

關鍵詞十三:“十四五”規劃建議

11月3日,《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》全文發布。“十四五”規劃綱要在繪畫未來五年我國經濟藍圖之時,對房地產行業的發展也指明了方向,提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位,租購并舉、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展,推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

圖:“十四五”規劃建議部分關鍵詞

資料來源:中指研究院綜合整理

展望:

未來五年,中國房地產市場調控政策整體仍將保持連續性和穩定性,牢牢堅持“房住不炒”總基調不變,因城施策、一城一策,推動房地產市場平穩健康發展。在“穩地價、穩房價、穩預期”目標下,短期限購、限貸、限售等政策難現明顯放松。與此同時,房地產長效機制全面加速建設,配套政策將繼續落實發力,住房市場和住房保障兩個體系更加完善,特別地,租賃住房政策將有進一步細化,租賃市場或迎來更快、更高質量發展;土地管理制度改革、稅收制度改革均將深化推進,房地產金融長效管理機制加速建立等繼續推動房地產市場平穩運行。

另外,“促進住房消費健康發展”,合理的住房消費依然是被鼓勵和支持的對象,調控政策或將在相關方面進行補充和優化。“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”,亦預示著房地產與金融將更多地注重協調發展,在促進實體經濟上發揮更重要的作用。

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